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目前,有7傢房郵局貸款企銷售金額已經突破一千億元,分別是萬科、恒大、保利、中海、碧桂園、綠地、萬達。盡管市場持續回暖,重點房企總體業績向好,但全國市場分化加劇,中小房企生存依然維艱。即使實力房企也趨向謹慎,合作、轉型加速,以增加自身抗風險能力。

12月2日,SOHO中國宣佈與綠地控股簽署戰略合作,今後兩傢將共同探索辦公室互聯網運營新模式。綠地將發揮在全國主要城市物業、場地資源優勢;SOHO中國將提供空間設計、施工管理、營銷推廣、運營管理等資源,雙方將在全國一二線城市(首批試點北京、上海)建設和運營一批共享辦公空間。

截至上周,多傢重點房企已陸續公佈10月業績,整體表現優於市場大勢。今年1-10月,中原監測的20傢重點房企平均銷售面積、金額分別同比增長15%、14%,銷售面積增幅明顯高於全國水平,銷售金額增幅與全國相當。而從市場份額來看,20傢重點房企今年以來在全國市場銷售面積占比為12%,銷售金額占比19%,均與去年同期基本持平。

地產開發投資退潮 存量房市場萬億級機會?

以開發商的角色進入管理輸出,潘石屹的這一做法緣於其自身對當前高地價風險的擔憂。

CRIC研究員楊科偉稱,“周周地王、一日多地王的戲碼接連在北京上演。北京土地市場的瘋狂可謂前無古人,恐怕也難再有來者。”他認為,對企業而言,過高的地價無疑增加企業盈利難度,回款周期也將大為拉長。華潤和招商被曝出的退地事件表明部分企業已覺察其中風險。

開發商對三四線城市風險形成瞭共識,集中轉向一二線城市導致這些區域地王頻出。

從住宅市場來看。財經評論員項崢測算認為,“截至2013年末,我國城鎮大約有存量住宅面積238.71億平方米。2015年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米,考慮折舊因素,按照0.5系數來折算,存量住宅銷售均價為3407元/平方米,由此可以推導得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。若以2000年劃界,2/3存量住宅或多或少都需要對品質進行改善。假定每平方米居住品質提升成本為100元,那麼存量住宅品質提升市場空間大約為15000億元。當然,這樣估算或過於簡單,我國城鎮舊房改造和危房處置是一個動態連續過程,實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。”

高和資本董事長蘇鑫在接受21世紀經濟報道記者采訪時感慨稱,“房地產出現的問題就在這裡。大傢為瞭避險,所有的錢都跑到一線城市。一線城市為瞭政治穩定,所有的土地供應都標準化,拆遷謹慎化,也就是說該供的土地供不出來,土地供應越來越少。沒有土地供應,但開發商中上市公司已經有這麼多。現在隻要是上市公司,最低融資成本可達4%。在錢非常便宜的情況下,開發商的總經理們為瞭自己活下去,不得不堅持舉牌。而央企國企舉牌最終還可以配建保障房為社會做貢獻。”

據CRIC研究中心統計貸款代辦公司,今年年初至今,北京市場共成交96塊地,其中13塊地王,占比達到13.54%。這些地王當中,除瞭華潤、首開和新聯投資聯合體於豐臺區以86.25億元拿下的全市總價地王外,其餘12塊地全部成交於9月以後。10月下半月開始,不僅接連成交瞭兩塊總價超80億元的天價地塊,葛洲壩所拿樊傢村地塊更是將樓面價推到7.5萬元/平方米高位,18個行政區中,7個有新地王出現。

房地產的市場化集中度越來越高。

本文來源:21世紀經濟報道 作者:王營

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蘇鑫認為,未來更大的市場空間在於存量房市場。據他粗略估算,2005年以前,北京竣工的商業和辦公類物業總量是1683萬平方米(工業倉儲類物業也可以更新,但量很小),保守假設這其中20%可以進行更新,更新後單價在4000元/平方米(早先竣工的大部分都在城市核心區)。這樣算來,北京共有價值1347億元物業需要進行更新。而以此估計到全國,他認為保守來看可以達到萬億市場。

萬億存量房市場風口?

潘石屹早在三年前就不再看好開發投資市場。

對於潘石屹而言,土地紅利的消失,房價高增長不再,是他不再想涉足開發投資市場的主因。他時常感慨的是,幾年前他銷售出去的寫字樓,如今再購回就要花上好幾倍的價格,這讓他深感不值。

盡管一二線城市地價高居不下,但整體上,房地產開發投資也在退潮。

國傢統計局數據顯示,1-10月份,房地產開發企業土地購置面積17847萬平方米,同比下降33.8%,降幅與1-9月持平;土地成交價款5794億元,下降25.2%,降幅收窄2.3%。

2015年1-10月份,全國房地產開發投資78801億元,同比名義增長2.0%,增速比1-9月份回落0.6%。其中,住宅投資53150億元,增長1.3%,增速回落0.4%。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.4%。

蘇鑫表示,從基金的角度看,他們不敢再像以前一樣投資開發市場。“在一線城市,不考慮賺錢因素去拿地,基金做不到;而在二線城市時機非常難把握,三線城市由於高庫存風險不敢進。”

內容來自163新聞

蘇鑫認為,從政府角度而言,由於一線城市核心區土地供應已經非常少,政府也有動力推動城市更新來增加投資和稅收。而他前述估算的僅是商辦物業。

開發投資市場的高風險

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